沖縄で不動産業を始めるには：宅建業免許の要件・費用・期間と、免許後3か月以内の手続き

「沖縄で不動産会社を立ち上げたい」「勤めていた不動産会社から独立したい」。不動産の売買や賃貸の仲介を業として行うには、宅地建物取引業の免許（宅建業免許）が必要です。

宅建業免許は、申請して免許を受けたら終わりではありません。免許を受けた後に保証協会へ加入するか営業保証金を供託し、届け出てからでなければ営業を始められないのが、ほかの許可と大きく違う点です。

この記事では、沖縄県知事免許を中心に、免許の要件、申請先と必要書類、費用、開業までの期間を、沖縄県の手引きと宅地建物取引業法にもとづいて行政書士が解説します。

結論：開業までに押さえる4つのこと

• 事務所が県内だけなら沖縄県知事免許、2つ以上の都道府県にあれば国土交通大臣免許になる。
• 独立した事務所と、従事者5人に1人以上の専任の宅地建物取引士が必要になる。
• 申請手数料は3万3,000円で、審査はおおむね1〜2か月が目安になる。
• 免許の日から3か月以内に保証協会加入または営業保証金の供託を届け出て、免許証を受けてから営業を始める。

知事免許と大臣免許の違い

宅建業の事務所を沖縄県内だけに置く場合は、沖縄県知事の免許を受けます。2つ以上の都道府県に事務所を置く場合は国土交通大臣の免許となり、沖縄に主たる事務所があるときは、県の建築指導課を経由して内閣府沖縄総合事務局長に申請します。

項目	内容
沖縄県知事免許	県内にのみ事務所を置く場合。申請手数料3万3,000円（沖縄県収入証紙）
国土交通大臣免許	2つ以上の都道府県に事務所を置く場合。登録免許税9万円
有効期間	5年（更新は満了日の90日前から30日前までに申請）

免許の区分は事務所の所在地で決まります。県外の物件を扱うかどうかではないため、県内に1か所だけ事務所を置いて県外の物件を仲介する場合も、知事免許で足ります。

宅建業免許の4つの要件

要件1：事務所として使える場所があること

宅建業の事務所は、継続して業務を行うことができ、ほかの事業や住居から独立していることが求められます。沖縄県の手引きでは、テントやコンテナ、移動車両、ホテルの一室は事務所として認められないとされています。

自宅やマンションの一室を事務所にすることは原則として認められず、次の条件を満たす場合に限って認められます。事前に県へ相談しておくと安心です。

• 玄関から、居住スペースなど他の部屋を通らずに事務所へ入れる。
• 事務所部分が固定された壁で区切られている（開け閉めできるふすまなどは不可）。
• 分譲マンションの場合は、管理組合の承諾と使用承諾書がある。

同じ部屋に他の会社が入っている場合も事前相談が必要です。他社の事務所を通らずに入れることや、170cm程度以上の固定式パーティションで区切られていることが条件とされています。申請時には、建物の外観、入口、応対場所、事務所内部の写真と間取り図を提出します。

要件2：専任の宅地建物取引士を置くこと

事務所ごとに、業務に従事する人5人に1人以上の割合で、成年の専任の宅地建物取引士を置く必要があります。代表者が宅地建物取引士の資格を持っていれば、代表者自身が専任の宅地建物取引士になることもできます（沖縄県の手引きの記載例も、代表取締役が専任の宅地建物取引士になっています）。

「専任」とは、その事務所に常勤して、専ら宅建業の業務に従事している状態をいいます。沖縄県の手引きでは、他の法人の代表者・常勤役員を兼ねている方や、他社の従業員（アルバイト・パートを含む）は専任と認められないとされています。

なお、国土交通省の「解釈・運用の考え方」では、ITの活用などで適切に業務ができる体制があれば、事務所以外で勤務する場合も常勤に含まれるとされています。

試験に合格しただけでは宅地建物取引士にはなれません。都道府県への登録と宅地建物取引士証の交付まで済んでいるか、早めに確認しておきましょう。

要件3：欠格事由に当たらないこと

申請する法人の役員や政令で定める使用人、個人の場合は本人が、宅地建物取引業法の欠格事由に当たらないことが必要です。主なものは次のとおりです。

• 申請前5年以内に、宅建業の免許取消しなどの処分を受けている。
• 禁錮以上の刑、または宅建業法違反・暴力行為などによる罰金刑を受け、5年を経過していない。
• 暴力団員等に当たる、または破産して復権を得ていない。
• 申請書類に重要な事項の虚偽の記載がある。

確認のため、役員や専任の宅地建物取引士については、本籍地の市町村が発行する身分証明書と、法務局の「登記されていないことの証明書」を提出します。

要件4：免許後に営業保証金か保証協会の手当てをすること

宅建業者は、取引の相手方を保護するための営業保証金を用意しなければなりません。法務局に営業保証金を供託する方法と、保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納める方法があり、多くの業者は負担の軽い保証協会への加入を選んでいます。

項目	営業保証金を供託	保証協会に加入
本店	1,000万円	60万円（分担金）
支店1か所ごと	500万円	30万円（分担金）
納める先	那覇地方法務局	保証協会
その他	—	入会金・年会費などが別途必要

沖縄県内で加入できる主な保証協会は、公益社団法人沖縄県宅地建物取引業協会（ハトマーク）と、公益社団法人全日本不動産協会沖縄県本部（ウサギマーク）です。入会金などの金額や入会審査の日程は協会ごとに異なるため、免許申請と並行して問い合わせておくと開業時期の見通しが立てやすくなります。

申請先と主な必要書類

知事免許の申請先は、沖縄県土木建築部建築指導課（本庁）または各土木事務所の建築班です。申請書は正本・副本の2部を作成し、手数料3万3,000円分の沖縄県収入証紙を貼ります。

沖縄県の手引きでは、郵送による受付は原則として行わず、来庁する場合は事前に予約するよう案内されています。窓口では申請内容を口頭で確認されるため、内容を説明できる方が申請に行く必要があります。

区分	主な書類
共通	免許申請書（第一面〜第五面）、宅地建物取引業経歴書、誓約書、専任の宅地建物取引士設置証明書、従事する者の名簿
事務所	事務所を使用する権原に関する書面（賃貸借契約書の写しなど）、案内図、都市計画図、事務所の写真、間取り図
人	代表者・役員・専任の宅地建物取引士などの略歴書、身分証明書、登記されていないことの証明書
法人のみ	履歴事項全部証明書、直前1年分の貸借対照表・損益計算書、5％以上の株主等の調書、相談役・顧問等の調書、納税証明書（法人税）
個人のみ	資産に関する調書、納税証明書（申告所得税）

官公庁が発行する証明書は、申請日から3か月以内のものを使います。記入する箇所がないページも含めて、すべてのページを提出します。役員に外国籍の方がいる場合、略歴書には本名・国籍・在留カード番号を記入します。

会社を新しく設立して開業する場合は、登記事項の目的に宅地建物取引業を行う旨が入っているかも確認しておきましょう。会社設立から準備する方は、合同会社と株式会社どちらを選ぶ？も参考にしてください。

申請から営業開始までの流れと期間

1. 事務所・専任の宅地建物取引士・役員の状況を確認し、事務所の契約や写真の準備をする。
2. 必要書類を集め、申請書を作成する。
3. 県の窓口に予約し、免許を申請する（手数料3万3,000円）。
4. 審査を経て、免許の通知（はがき）が届く。審査はおおむね1〜2か月が目安。
5. 免許の日から3か月以内に、保証協会への加入または営業保証金の供託をし、県に届け出る。
6. 免許証の交付を受け、営業を開始する。

申請から免許までの期間について、沖縄県の手引きに日数の定めはありません。当事務所の目安はおおむね1〜2か月で、書類の補正があればその分延びます。保証協会の入会審査や研修の日程も加わるため、開業日から逆算して、2〜3か月以上前から準備を始めるのがおすすめです。

「3か月以内」を過ぎると免許取消しのおそれ

宅地建物取引業法では、営業保証金の供託（保証協会への加入を含む）を届け出た後でなければ、事業を始めてはならないとされています。免許の日から3か月以内に届出がないときは県から催告があり、催告から1か月以内に届け出ないと、免許を取り消されることがあります。

免許を受けた後に必要な手続き

• 役員・専任の宅地建物取引士・事務所の所在地などに変更があったときは、30日以内に変更の届出をする。
• 免許の有効期間は5年で、満了日の90日前から30日前までに更新を申請する。
• 専任の宅地建物取引士は、勤務先が変わったときに、各自で宅地建物取引士資格登録の変更を申請する。

更新の時期を過ぎると、改めて新規で免許を取り直すことになります。免許証に記載された有効期間の満了日は、社内で共有しておきましょう。

よくあるつまずき

• 自宅の一室を事務所にしたが、居住スペースとの区切りが不十分で認められない。
• 専任の宅地建物取引士が、他社の従業員や他の法人の代表者・常勤役員を兼ねていた。
• 宅建試験には合格しているが、登録や宅地建物取引士証の交付が済んでいない。
• 役員の身分証明書など、発行から3か月を過ぎた証明書を使ってしまう。
• 保証協会の入会手続きを後回しにし、免許後3か月の期限が迫る。

外国籍の方が沖縄で不動産業を始める場合

外国籍の方でも、要件を満たせば宅建業免許を受けることができます。ご自身が代表者として日本で会社を経営する場合は、宅建業免許とは別に、在留資格「経営・管理」が必要になることがあります。要件は外国人が沖縄で起業するには：「経営・管理」新規取得の要件で解説しています。

宅建業免許の審査と在留資格の審査は別々に行われるため、会社設立・事務所の契約・免許申請・在留資格の申請の順番を、最初に整理しておくことが大切です。

まとめ

• 事務所が県内だけなら沖縄県知事免許で、申請手数料は3万3,000円。
• 独立した事務所と、従事者5人に1人以上の専任の宅地建物取引士が必要。
• 免許の日から3か月以内に、保証協会加入（本店60万円の分担金など）か営業保証金（本店1,000万円）の供託を届け出る。
• 審査の目安はおおむね1〜2か月で、保証協会の手続きも含めて開業日から逆算して準備する。

行政書士事務所Naviは、沖縄県内の宅地建物取引業免許申請をサポートしています。代表の羅　卿均が、事務所の要件確認から申請書類の作成、保証協会への加入書類の作成まで対応しており、日本語・韓国語でご相談いただけます。

費用は料金表をご覧のうえ、「この事務所で免許が取れるか確認したい」という段階からでも、お気軽にお問い合わせください（TEL 070-8476-8255）。

※この記事は2026年10月27日時点の情報をもとに作成しています。必要書類や手数料、窓口の運用は変わることがあるため、申請前に沖縄県の最新の手引きをご確認ください。

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出典・参考資料

• 沖縄県「宅地建物取引業の免許」 https://www.pref.okinawa.jp/shigoto/license/1011924/1011925/1011930.html
• 沖縄県「宅地建物取引業免許申請の手引き」 https://www.pref.okinawa.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/013/522/20220804takkenngyoutebiki.pdf
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第3条・第5条・第25条・第31条の3 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176
• 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」新旧対照（専任の宅地建物取引士） https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001735503.pdf